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作为闵系民营开发商的优等生,中骏集团在苦撑半年后,也发生实质性违约事件。

日期:2023-11-18 人气:307

【苏言道】作为闵系民营开发商的优等生,中骏集团在苦撑半年后,也发生实质性违约事件。进入2023年第二季度,中骏集团的销售持续下滑,流动资金紧张状况日益严峻,境外兑付债务压力持续增加。中骏集团债务违约上半年营收降近4成 暂缓拿地下沉布局三四线去化承压
作为闵系民营开发商的优等生,中骏集团在苦撑半年后,也发生实质性违约事件。-采编:苏造办智慧商显15510033533
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作为闵系民营开发商的优等生,中骏集团在苦撑半年后,也发生实质性违约事件。

  10月4日,中骏集团控股有限公司(简称“中骏集团”,01966.HK)发布公告称,公司一笔美元贷款本金和利息未能按期支付,合计金额约6100万美元。

  上述美元贷款逾期导致中骏集团境外美元债出现违约,其已在10月5日9时起暂停公司各境外美元优先票据的交易,直至另行通知为止。截至2023年6月,公司现金及银行存款约124.45亿元,有息债务总额约379.35亿元。

  公告显示,进入2023年第二季度,中骏集团的销售持续下滑,流动资金紧张状况日益严峻,境外兑付债务压力持续增加。

  由于近几年流动性较为紧张的情况,中骏集团大幅放缓拿地节奏,2022年基本没有新增土储。据中指研究院监测,2023年上半年中骏集团未在公开市场拿地。

  公司经营业绩也受到影响。2023年上半年,中骏集团实现合同销售金额约200.84亿元,同比减少38.4%,实现营业收入94.82亿元,同比下降38.4%,归母核心净利润亏损1.23亿元。而且,其土储位于三四线城市比例较大,面临一定去化压力。

  官宣债务违约偿债临压力

  长江商报记者注意到,在正式宣布违约之前,中骏集团已经使用了几乎能用的各种措施避免违约,包括延长债务期限、加快物业销售、增加新的融资渠道、推进资产处置及严控费用等。

  4月14日,中骏集团发布公告称,已提前5天将本金5亿美元的7.25%优先票据,向受托人汇出资金。彼时,中骏对外表示顺利兑付此笔美元债后,年内将再无美元债务。这意味着其已穿越周期,安全着陆。

  中骏集团还是少数能获得融资支持的民营房企,1月和8月,中骏集团获得由中债信用增进投资股份有限公司(简称“中债增”)全额担保的第一期和第二期中票,合计22亿元;此外,中骏集团还在7月获得一笔2.55亿港元和8910万美元的海外银团贷款。

  不过,半年后,中骏集团还是没能逃脱债务违约。10月4日,中骏集团发布公告称,公司没有根据2021年3月22日签订的银团贷款协议支付已到期的本金和利息共约6100万美元,未支付贷款已导致公司的境外美元优先票据出现违约事件。

  公告显示,进入2023年第二季度,中骏集团的销售持续下滑,流动资金紧张状况日益严峻,境外兑付债务压力持续增加。

  2023年至今,中骏集团除了3月销售额超过40亿元,其余月份销售额均在30亿元左右,且从5月至8月,中骏的销售额持续下滑。

  上半年,中骏集团销售额同比下滑38.4%,整体营收下降至94.82亿元。营收下降主要是物业交付减少,2023年上半年,中骏集团交付面积由2022年上半年的150.97万平方米大幅减少38.2%至93.31万平方米,从而导致物业销售收入下降39.4%至86.1亿元。

  前8个月,公司累计实现合同销售235.87亿元,同比下降42.68%;累计销售面积188.79万平方米,同比减少42.14%。

  在中骏集团销售额一降再降之后,9月14日,穆迪将中骏集团的公司家族评级(CFR)从“B3”下调至“Caa1”,高级无抵押评级从“Caa1”下调至“Caa2”,展望仍为负面。

  据公开资料统计,中骏接下来还将面临9月、10月和11月三笔美元债票息,合计金额4950万美元,兑付压力急剧增加。未来一年内,中骏集团到期的美元票据合计约9.5亿美元,约合人民币69.34亿元,算上利息合计约人民币74亿元。

  截至2023年6月,中骏集团总资产约1903.53亿元,负债总额1585.63亿元,有息债务总额约379.35亿元。

  截至上半年末,其现金及等价物87.3亿元,受限制现金37.14亿元;一年内到期的银行借款83.73亿元,优先票据及境内债券41.24亿元。在手现金已不能覆盖短期债务。

  暂缓拿地营收下降近4成

  自从2022年以来,中骏集团业绩下滑趋势明显。2022年,公司实现营收267亿元,同比减少29.2%;归母净利润2454万元,同比减少99.20%。

  2023年上半年,中骏集团实现营业收入94.82亿元,同比下降38.4%,归母核心净利润亏损1.23亿元。

  在土储布局上,过去几年,公司下沉布局三四线城市。财报数据显示,中骏集团2023年上半年合约销售额约200.84亿元,其中三四线城市的销售额约为50.29亿元,占比约为25%,而公司在三四线城市的土储成本占比达到34.3%。

  实际上,鉴于近几年流动性较为紧张的情况,中骏集团大幅放缓了拿地节奏,2021年将拿地面积/销售面积之比降低至33%,而在2022年基本没有新增土储。

  据中指研究院监测,2023年上半年中骏集团未在公开市场拿地。截至2023年6月底,中骏集团共有土储总规划建筑面积为3164万平方米,较2022年底下降6.6%,权益土储总规划建筑面积为2540万平方米。虽然土储呈连续下降趋势,但总体规模仍然丰富,可以支撑中骏集团未来二至三年的开发需求。

  随着房地产行业进入调整期,公司的发展重心已经向保交付倾斜。在此前召开的半年度工作会议上,中骏再次重申“保交付”的工作重点。数据显示,2022年,中骏全年交付住宅近5万套。与此同时,2023年前9月,中骏在全国已实景呈现房源近2.7万套,预计年内将实景呈现房源近5万套。

  此外,中骏自2017年提出一体两翼战略,旗下的购物中心和长租公寓也在逐步兑现。以购物中心为例,已签约近40座购物中心,开业12座。


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作为闵系民营开发商的优等生,中骏集团在苦撑半年后,也发生实质性违约事件。进入2023年第二季度,中骏集团的销售持续下滑,流动资金紧张状况日益严峻,境外兑付债务压力持续增加。中骏集团债务违约上半年营收降近4成 暂缓拿地下沉布局三四线去化承压
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