次贷危机的核心：房地美和房利美-采编：苏造办智慧商显15510033533
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次贷危机的核心——房地美和房利美
2008年六七月间，美国两大抵押贷款巨头房利美（FannieMac）和房地美(FreddieMac)(以下简称两房)爆出了巨额财务危机，从而掀起了又一轮次贷危机狂潮，随之而来的是美国三大股指暴跌，两房股价损失过半。
为了控制局面，阻止房价下跌，抑制次贷危机蔓延，2008年7月26日，美国国会通过议案宣布对房地美和房利美注资3000亿美元，大约40万无力还贷的购房者有望获得政府担保。这是当时美国政府为解决次贷危机而采取的最大规模的一次行动。其注资规模之大、影响之广泛都达到了前所未有的水平。
在美国参议院通过该法案后，美国财政部长鲍尔森说，该法案有关房地美和房利美的救助条款对确保美国市场和经济稳定“至关重要”，美国房市可望由此“转危为安”。美国政府之所以痛下血本挽救两房，是希望一揽子解决次贷危机中出现的主要问题。不过，令美国政府失望的是，对两房的救助并没有止住两房股价下跌。到2008年8月底，两房股票已在年内连续跌掉了9成左右的市值。
9月7日，美国政府宣布接管两房，仍没有止住两房股价狂泻。9月9日收盘，房地美股价下跌8275%，报收088美元，房利美股价下跌8963%，报收073美元，距离成为废纸仅有一步之遥。两房问题弄得美国政府焦头烂额，雷曼兄弟公司倒闭，就是在这种背景下发生的。
◆房利美和房地美的前世今生
两房是美国政府资助的公司，长期以来一直充当着强大的中间人作用，经营模式是从银行手中收购抵押贷款，持有或将贷款证券化，卖给投资者，使美国人可以得到更便宜的贷款；这也使得银行能发放更多的贷款，进一步扩大房屋拥有者的队伍，两房则从中得到丰厚的利润。
网络泡沫破灭后，美国金融机构正式将两房的运营模式当成开辟新的业务增长点的救命草，迅速复制，将次贷推向历史新高，最后泡沫破裂，从这个意义上说，两房还有引发次贷危机之嫌。
房利美和房地美分别设立于1938年和1970年。这两家机构在美国住房融资体系中扮演着核心角色，是美国国会为保证住房贷款市场资金流动而立法设立的机构。两家公司不发放贷款，但持有贷款或为贷款担保。房地美和房利美的主要业务是从抵押贷款公司、银行和其他放贷机构购买住房抵押贷款，并将部分住房抵押贷款证券化后打包出售给其他投资者。这两家房贷机构拥有或提供担保的抵押贷款总值约5千亿美元，相当于美国所有房屋抵押贷款债务的近一半。
到了2004年，也就是次级贷款开始火爆的时候，形势发生了变化。市场上出现了新的竞争格局，两房的经营模式被竞争对手模仿，两房的市场份额受到威胁。恰在此时，美国国会要求两房向低收入家庭提供更多贷款。不去抢占市场就会背离政府成立该公司的初衷，这是两房的使命。作为两房股东的投资者也极力怂恿两房大胆收购住房抵押贷款，以图高额回报。而银行提出的要求则令两房为难，要求两房尽量收购最具风险的贷款，否则将断绝与两房的业务来往。
在银行、国会和股东的三重压力下，两房从此走向充满荆棘的山间小路，随时都有坠崖的危险。2006~2008年间，房利美收购和担保的高风险贷款是公司此前历年总和的三倍。最高峰时，占美国家庭住房抵押贷款市场份额的40%。
房利美曾在2000年宣布，公司将计划在2010年前从低收入、少数族裔和有风险借款人手中收购2万亿美元的贷款。其实，两房并不发放贷款，不过是一家抵押贷款保险公司，而收购的高风险贷款是埋伏的定时炸弹，购房人一旦违约，坏账就会烂在手里。高风险贷款一度将两房利润推向顶峰之后，又将两房推下悬崖。房地美和房利美两家公司拥有或担保6万亿的美国房屋贷款。两家公司税前亏损和冲减达到770亿美元，迟付率是29年来最高。穆迪公司当时预测，次贷危机爆发以来全部金融机构的损失大约为9259亿美元，给美国的金融市场秩序造成灾难性破坏，也使房市雪上加霜。
◆两房出现的问题是什么
“隐性担保”(ImplicitGuarantee)是两家公司麻烦最大的源头。借用半政府的名义，两家公司实际上迷惑了投资者，也为两家公司混乱的管理蒙上一层面纱。投资者因此陷入误区，想当然地以为两家公司担保的债券介乎国债与公司债之间，通常被认为风险仅次于国债，而且出问题时有政府担保。具有讽刺意味的是，投资者的错觉变成了现实，的确，美国政府不会袖手旁观。
尽管2000年3月时任美国财政部副部长的加里?金斯勒（GaryGensler）建议对两家机构加强监管，并向国会发出警告，“两房”没有从联邦政府得到资金，也没有政府的担保，但无人理睬。
“隐性担保”概念使得两房可以用优惠利率借贷并支撑美国房市，也使得两房在经营方面胆大妄为，勇于冒险。2004~2005年间，其他金融机构见势不妙，迅速撤离，而“两房”反而扩大非担保次级债和Alt-A债券，业务规模扩大到5万亿美元，由次贷作抵押的私募债占整个投资组合的92%，Alt-A为58%，赢利可观。
谁料想市场风云突变，形势急转直下，两房也未能幸免，其价值2170亿美元的未达到证券化要求的贷款做成的债券（NonAgencySecurities）曾是华尔街最赚钱的业务，短时间内迅速缩水。那些结构投资工具SIV和证券公司投的是相同产品，遭受4520亿美元的信用损失和冲减，导致更大的价格波动，两房损失加重，最终品尝苦果。
这是房利美从未遇到的惨景，公司收回的位于密歇根州的一套三室的房子出价6900美元，房屋中介建议将价格压到5000美金，还是无人问津。人们哪里曾经想到，这套房子在2005年的售价达到过11万美元。
截至2008年3月31日，两房持有价值69亿美元的止赎权房屋，而全美8500家商业银行和储蓄贷款银行总共持有的类似房屋价值才有856亿美元。止赎权房屋一般平均折价20%出售，以这个比例计算，两房仅在止赎权房屋上的损失就达139亿美元。
在次贷危机连续几次冲击波的影响下，房利美市值由2007年底的389亿美元下降到100亿美元，房地美的市值由220亿美元降到50亿美元。投资者担心房价继续下跌会继续影响两房的抵押贷款和投资价值，需要筹集更多的资金弥补损失。但筹资市场一片狼藉，债券投资者担心公司的安全情况，抬高风险溢价；如发行新股又会稀释现有股票的价值。再说，目前这样的市场谁又会买它们发的债呢？所幸的是两房资本金比较充足，超出监管当局的规定比例，真正的威胁还是来自市场的恐慌。
对于块头庞大的房利美和房地美，监管机构必须尽早解决两家公司的角色问题，目前的结构不可持续。
◆两房出现问题降低的是美国的整体信誉
各类政府债20世纪90年代末开始萎缩，拥有大量外汇储备的外国投资者只好寻找更安全的去处，两房成为最佳选择。两房见势也加大了营销力度，在华尔街的帮助下，向海外出售了数十亿美元的证券。营销方面借助政府名誉，打宣传战，在海外营销都将其产品同国债相比，甚至仿照国债的营销方式。
房利美和房地美遭遇的困境引起美国境外投资者的极大担忧。因为这些境外投资者持有大量两房债券。截至2008年3月，亚洲有8000亿美元，在欧洲，卢森堡有390亿美元、比利时有330亿美元、英国有280亿美元、俄罗斯有750亿美元，此外，中东地区的主权基金也是大买家。
实际上，1/10的美国抵押贷款在美国以外的机构和政府手中。如果两家公司出现问题，对美国整体的信誉将是重大打击，同时影响到美国政府的信用质量，将会加大美国乃至全球金融动荡的风险。最坏的一种情况是，可能国外投资者放弃对美国的投资，那么对美国的住房、汽车和信用卡贷款将是更沉重打击，这也是为何鲍尔森向国会求救，采取一切可使用的手段处理危机。
美国政府为什么没有挽救雷曼兄弟公司
2008年9月15日是个转折性的日子。这一天，雷曼兄弟公司宣布破产，引发了金融系统的连锁反应，从此，次贷危机升级为全球金融危机。
2008年10月6日，雷曼兄弟公司的首席执行官福尔德被美国政府传讯。福尔德由此成为本次金融危机中在国会听证会上过堂的第一人。福尔德在国会听证会上说，就是进到坟墓中他也不明白为何政府只救AIG，而让雷曼倒闭。
在处理金融危机的问题时，美国政府一度轻视了雷曼兄弟公司。当雷曼股价出现大幅滑落时，联邦政府见死不救，希望行业采取拯救行动。
次贷危机的核心——房地美和房利美 2008年六七月间，美国两大抵押贷款巨头房利美（FannieMac）和房地美(FreddieMac)(以下简称两房)爆出了巨额财务危机，从而掀起了又一轮次贷危机狂潮，随之而来的是美国三大股指暴跌，两房股价损失过半。 为了控制局面，阻止房价下跌，抑制次贷危机蔓延，2008年7月26日，美国国会通过议案宣布对房地美和房
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