等待春暖 | 2022四季度北京房地产市场报告-采编：苏造办智慧商显15510033533
http://www.suzaoban.com/?c=index&a=show&id=2714
四季度北京房地产市场供需两端低迷，一是北京近期疫情影响，更多关注于求医需求，无暇顾及住房需求。二是近期政策支持房地产的措施、通知落地需要时间，房企响应并做出调整也需要过渡期。
从政策端，观点指数认为有几点需要关注，包括当下对于项目交付有困难的房开企业可以获得一定时间的贷款展期，但前提是保证项目完工；行业调整中需尽快出清出险房企，对“保交楼”项目实施托底等。
从土地市场来看，北京第四批集中供地一共有6宗地块成交，出让面积14.86万平方米，合计收金135.2亿元，平均溢价率为10.22%。相比第三批次，本批次出让土地的溢价率环比上涨4.1%，主要还是高溢价率地块比例多。
从销售数据来看，四季度的销售环比下降，从10月的63.6万平方米下降至11月的47.2万平方米。今年1-11月，北京全市商品房销售面积为897.3万平方米，同比下降4.3%。其中，住宅销售面积为650.9万平方米，同比下降13.8%。
政策持续纾困
12月15日，国务院副总理刘鹤在第五轮中国－欧盟工商领袖和前高官对话上发表书面致辞。
他指出，房地产是国民经济的支柱产业，针对当前出现的下行风险，已出台一些政策，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖。未来一个时期，中国城镇化仍处于较快发展阶段，有足够需求空间为房地产业稳定发展提供支撑。
12月6日，北京市人民政府发布《北京市积极应对疫情影响助企纾困的若干措施》提出，对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。2023年5月10日前到期的，可允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。
12月9日，北京银保监局发布关于加强金融支持复工复产相关工作的通知。《通知》提到，稳定房地产开发贷款和建筑企业信贷投放，支持商业银行按市场化、法治化原则与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。鼓励机构在风险可控、商业可持续基础上，为积极自救、主动配合“保交楼”的出险房地产企业在建项目提供增量融资支持，保持建筑企业融资连续稳定。
观点指数认为，有几点可以重点关注，其一，房地产是国民经济的支柱性产业，未来还有很大的支撑空间，需要对市场抱有信心。其二，当下对于项目交付有困难的房开企业可以获得一定时间的贷款展期，前提是保证项目完工。其三，金融机构应大力支持“保交楼”项目的资金短缺问题。最后，行业调整中需尽快出清出险房企，对“保交楼”项目实施托底，进一步推动房地产供给侧结构性改革。
四批次收金135.2亿，五批次开始预热
北京第四批集中供地一共有6宗地块成交，出让面积14.86万平方米，合计收金135.2亿元，平均溢价率为10.22%。相比第三批次，本批次出让土地的溢价率环比上涨4.1%，主要还是高溢价率地块居多。
朝阳区三宗地的溢价率高达15%，分别由三元嘉业、金隅集团以及保利发展与北京建工联合体竞得。其中，平房乡两宗地块相邻，位于东五环外朝阳北路与黄渠路（规划）交汇处两侧。周边有双桥万达广场、和锦汇、龙湖长楹天街和地铁6号线黄渠站等配套。这两块地的周边近两年无住宅用地供应，目前也没有新房项目在售。地块的住宅销售指导价为8.5万元/平方米，建成后具备一定的吸引力。
值得注意的是，土拍中出现的“新面孔”--三元嘉业隶属北京国资委，是首农集团旗下的地产企业，其在北京曾开发过海淀区首个自住型商品房海淀嘉郡等项目。其实今年三元嘉业均有参与第二、三批次集中供地。终于在第三次参拍以触顶价现场摇号竞得朝阳区平房乡PF-45地块。
上图可以看到，北京四批集中供地一共有55宗地块成交，出让面积244.55万平方米，总价合计1615.08亿元。虽然第四批供应的土地降幅较大，但是本批次土拍整体热度不减。截至发稿日，北京第五批预申请地块共有6宗，总起始价达到119.02亿元，土地市场再次预热。
观点指数认为，北京土拍市场热度不减背后是近期金融十六条，疫情防控新十条，金融市场的“三支箭”等政策影响下，促使房企信心恢复，也竞相回到土地市场争夺下一阶段的房市。
供需走弱，房市预期短期难变
北京四季度住宅供应降幅较大，尤其是11月批准预售许可数量仅为6张，供应套数2810套，环比减少了34%，批准预售面积39.36万平方米，环比减少53%。
不仅如此，四季度一二手房网签继续走弱。据11月数据显示，存量住房成交量10750套，环比减少4%，同比减少20%；新建成交量为3775套，同比下降66%。
观点指数认为，供应减少导致新房成交降幅较大。此外，由于奥密克戎疫情侵扰，购房者买房意愿减少。北京房屋交易一线业务员表示，北京四季度来看房的意向客户有所减少，成交量自然不高。
从区域来看，四季度朝阳、大兴、昌平三区夺得北京新房销售前三甲，分别成交了259.32亿、142.26亿、124.27亿。相比第三季度大兴区域高出了100亿左右，而大兴区第四季度销售也滑落至第二名的位置。
其实可以看到，朝阳区和丰台区的均价都较高，主要是靠近内环，交通便利。还有就是区域内的项目售出较多，比如有西红门橡树湾、中海京叁號院、和锦诚园等项目集中网签。
从单个项目来看，中建玖合府是成交金额最多的。今年6月份，太阳宫地块以66.82亿元的价格被中建二局旗下的地产公司中建玖合拿下。玖合府是位于北京三环地段稀缺的新房项目，并且包揽了优越地理位置、优质学区资源与价格倒挂三大优势。
当然还有一些项目卖得也不错，比如北清橡树湾、首开金茂望京樾、远洋lavie和中海首开湖光里，分别成交了22.58亿、21.8亿、17.74亿和17.3亿。
其中，远洋lavie是售出套数最少的，这个项目产品主打别墅类型，其平均售价为8万元/平方米。
从销售数据看，四季度的销售环比下降，从10月的63.6万平方米到下降至11月的47.2万平方米。今年1-11月，北京全市商品房销售面积为897.3万平方米，同比下降4.3%。其中，住宅销售面积为650.9万平方米，同比下降13.8%。
观点指数认为，当前北京房地产市场整体销售不畅，主要是供需两端失活，一是北京近期感染的人数增多，无暇顾及住房需求。二是近期政策支持房地产的措施、通知落地需要时间，房企响应并做出调整也需要过渡期，估计明年开端会更加积极去化。
四季度北京房地产市场供需两端低迷，一是北京近期疫情影响，更多关注于求医需求，无暇顾及住房需求。二是近期政策支持房地产的措施、通知落地需要时间，房企响应并做出调整也需要过渡期。从政策端，观点指数认为有几点需要关注，包括当下对于项目交付有困难的房开企业可以获得一定时间的贷款展期，但前提是保证项目完工；行业调整中需尽快出清出险房企，
http://www.suzaoban.com/?c=index&a=show&id=2714
