黄奇帆：中国人已造了全世界一半的房子，房地产该进入新常态了-采编：苏造办智慧商显15510033533
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最近看到一个短视频，是黄奇帆教授与我的前老板《财经》杂志社长王波明的对话。黄老先生对于中国经济和中国房地产市场现在的走向，以及房产商软着陆的姿态表达了自己的观点，我看了有种深深的认同感。
我深觉，有必要把黄老的观点梳理成文字，方便更多关注中国房地产的人士查阅。
无论什么样的商品，最终都是要回归到供需关系上来。中国的房地产开发已经进入到了一个供应超级饱和阶段，虽然存在一些结构性的不合理，但终归是可以覆盖国内的居住需求了，再盖，就真的过剩了。
十一郎认为，
脱离了居住属性的房子是没有金融根基的。
黄奇帆作为中国最懂房地产的市长，一直是业内很多人都很敬重的实干家，有多少人怀念他出任重庆市长时重庆的房价，黄老的一些言论和观点甚至成为一些房地产商的圣经。
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对于中国房地产发展到如今阶段的特点，黄奇帆总结了10个特点。
第一，中国的人口红利已经没有了，14亿人口总量是天花板，总之人口在减少。
第二，中国的城市化率已经到了65%了，几乎等同于欧美国家的75%。原因是什么呢？中国的城市化率，实际是把农村的青年人、中年人给抽出来了，再要增长，最多也就是五六个点，这是最高极限了。因为人口总量是没有增加的，青年人、中年人的数量更是无法增加。
第三，中国的老龄化在加速。去年（2021年）已经到了21%，预计2035年会到30%以上，到2050年、2060年以后这个数值可能会到40%-50%。我们都知道，老龄化程度越高，老年人越多，整体对房子的需求就越少。随着死亡率的增加，会有很多房子退出来。
以上三点都是直接影响住房结构的，会导致中国人对新房的需求量大幅下降。
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再说第四个指标。到去年（2021年）为止，中国的房地产商手中造好的房子，拿在手里一年以上没卖掉的，有6亿平方米。这个指标叫一手房库存。
然后呢，中国老百姓买下来的房子用于投资需求的，也就是没有居住的、闲置房的数量占比是20%。
我们可以算一下。中国这些年以来总的房屋销售面积是400亿平方米，已经销售掉的新建商品房在老百姓手中的有300亿平方米，这300亿平米中有60亿平方米是空置的。
那么，这些闲置的房屋的价格如果以每年20%-30%的幅度上涨，也就相当于每五年翻一番，那老百姓手里就算有一套两套房子闲置也不怕，因为房价在涨，他的资产是在升值的，而且中国很少能找到这样回报率的投资品，他的心里是高兴的。开发商同样也是高兴的。房子没卖掉，但是房子的价格在涨，他们会觉得那些没卖掉的房子反而更划算，心里也是高兴的。
但是，如果房价有一天不涨了，开发商手里的这些库存就卖不出去了，就会变成严重的积压，会造成新房需求的大幅萎缩。这会是个连锁反应。这是第四点。
第五个指标是中国人均住房面积。2019年时，我国人均居住面积是48平方米，到了2020年，这个数值到了50平方米。
要知道，在全世界的发达国家里，人均住房面积50平米就是天花板了。我们呢，40年前人均住房面积是5平方米，现在变成50平方米，已经是天花板了。这个需求极致饱和，再想空洞的需求，想把它吹出泡沫化需求，都已经泡不出来了。
第六个指标，就是年度的投资。2000年时，我们新建房子的面积是1亿平方米，到了2010年是10亿平方米，到了2016、2017年达到17亿平方米。从2000年到2017年这17年中，我们新房的建设量涨了16倍，20年的时间翻了四番，也已经是天花板了。
这相当于什么？相当于我们建造了全世界一半的房屋面积。
全世界有70多亿人口，在2020年的时候，除了中国以外的全世界其他国家，总的新建住房面积是20亿平方米，而中国，在过去20年就造了17亿平方米。中国占了全世界一半的量。
中国占据了全世界20%的人口，却拥有了50%的房子。
这是一个匪夷所思的数据。
如果说在过去20-30年里头，中国是有建造新房的需求，致使开发商毫无节制地去扩张，不断的盖房子；那二三十年过去了，新造房屋的量扩张到人均50平方米了，还怎么造？需求在哪里？已经没有任何可能了，也没有什么需求和内在要求了。
以上讲了6个指标了。其中，3个指标讲的是人口结构指标，在吐出房子而不是增加需求，3个指标是房屋量的现状，从建设量、人均住房面积和库存量这三个层面来看，都已经饱和得不能再饱和了。
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第七个指标，中国的土地价格和房产价格20年翻了四番。
这从不同的城市都可以看出来。比如，上海最贵的地方是衡山路，20年前那里的房子大概是7000块一平米，涨20倍的话就是14万一平，现在那边的房子差不多就是这样一个价位。这是上海，涨了20倍。再说北京王府井，算是北京最好的地段了，拿现在的价格与20年前的一比，也是涨了16倍以上；再比如新疆乌鲁木齐二道桥，2000年的时候的房价是700多块一平米，20年之后呢大概是两万块的样子。
举这些例子是想说明什么呢——
过去20年全国各大城市的房价翻四番，基本如此。
土地价格也是如此。从20年前每一亩的100万变成1000万、2000万的样子，也是十几倍的上涨。那么，当这样一个三年、五年房价翻一番，20年翻四番的一个趋势形成的时候，所有开发商都会囤房。哪怕造了房子卖不掉也不怕，因为过个5年它就更值钱了，房产商会更加囤地、炒地，所以大家都不怕库存，不怕规模的无休止扩张，然后就拼命的融资贷款。
房产商为什么这样有恃无恐？是因为以上的7个指标、因为过去20年里房价翻四番、大家造房再多也不担心卖不掉这样无形的力量、这样的温床给宠出来的，给惯出来的。
还有，第八个指标，危旧房改造，城市旧城改造，城市基础建设的建造程度也差不多了，没有这个需求了。
第九，城市里的学校、医院、地铁等市政配套设施的建设也趋于饱和了。
现在大学的数量都是过剩的。在1980年，我们的大学在校生人均占地只有10平方，当时教育部定了个目标，要将大学在校生人均占地达到50平方米。现在，40年过去了，整个中国有3000多所大学，在校生人均50平方米的目标已经达成了。所以，也不会扩张了。数量上也不会变成4000个大学。这样一看，公共教育等城市配套的扩张也到头了。
第十个指标是房地产金融。中国的房地产商负债率都在90%以上，这个指标也到了天花板了，再过10年也不可能到105%。
从上面讲的这些，不管是负债率、公共设施、基础设施、配套设施、旧城改造等四五个指标，还是老龄化城市人群的概念，可以说房地产的新阶段、新常态要出现了。
所以，再去看现在房地产出现的困境就会明白，现在有很多人把它归结为地方政府或国家的调控政策太紧太集中了，是严格的调控把房地产市场打压下去的，这样看来，这种说法是不公平的，不合理的。
从终极的供需求关系上看，从过去20-30年市场的演变来看，房地产市场到了一个需要调整的阶段。
它不是政府调控过头造成的房地产困难，而是房产商没有从过去的行为模式里跳出来。
开发商们从1985年，到1990年，到1995年，到2005年，到2010年，一直是这样的行为方式，他们习惯了。
那为什么过去二三十年不破产，现在却集中的一大批企业甚至龙头企业都破产了呢？原因就是，当他们这样的行为方式在90年代末，新世纪初，2010年的时候，在扩张的时候，在5年翻一番、10年翻量番的势头下，他们高举债、高周转、高杠杆地去炒大盘炒地皮，不停地建新盘，这都是可以循环的。
但是市场发展到现在，若继续按照之前的逻辑和思维定式，一根筋地做事情，肯定就要碰壁了。所以我们要理性分析客观的形式。
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那下一步，今后5年、10年，中国房地产开发的新常态，房地产商运行方式的新常态，就应该出现5个调整。
房企负债率不会超过50%。
要知道，全世界的开发商，包括欧洲、美国的开发商的负债率，没有超过50%的，香港所有的开发商负债率不超过40%，而中国内陆的开发商的负债率达到80%、90%，是由于过去的三高造成的。也就是过去20年，地价、房价、市场需求量三个层面都非常高。而一旦这个高需求没有了，市场就会进入一个新常态，负债率会下降，从90%降到80%到70%一直降到50%以下。
所以我们现在实施的三条红线中的负债率不高于70%，是非常有先见之明的。当开发商的负债率从90%逐步降低到70%，他们会顺应这样一个势能，会继续降低到70%以下，直到50%甚至40%。
2. 高地价、大盘操盘的状态会收敛。
以后的开发商，会实事求是的根据市场需求结构性的来开发。
3. 开发商的多元化、跨界的现象会少之又少。
术业有专攻，专业的事会给到专业的人去做，开发商不再会因为开发业务赚的钱拿去“胡闹”了。
4. 开发商“生子”的现象也会收敛，9万家房企变成1万家。
一个开发商建一个项目就会单独成立一个子公司，造成开发商的数量多如牛毛，这样的状态也会减少。目前，中国的房地产开发商有独立法人的是9万个，就相当于中国的9亿城市人口里，一万人里就有一个人是开发商。这是不合理的。拿美国举例，整个美国的房产公司，造房子的开发商没超过500个。整体上看，我们的开发商比全世界其他国家所有开发商加起来的总数还多。以后呢，中国房地产开发商有1万个就不得了了，所以今后十多年，中国9万个开发商会变1万个，法人会不断注销，有的是倒闭有的是转行等。
5. 开发商建好的住房，不再是全部卖掉。以后可能是造100万平米的房子，有25万平是可售的商品房，有25万平是商业性的租赁房，
商业性的租赁房是什么概念呢？租赁性质的房子，可以拿租金去发ABS资产证券化的债券，也就是REITS（房地产信托投资基金）。这恰好可以解决房企现金流的问题。只要能发REITS，资本市场的债券市场就来了，这样可以覆盖掉房产商的一半资本，然后再加上银行贷款用于开发，通过造房子、卖房子这种传统的开发形式再产生一半资本，这样反而变成了一个均衡的状态。
以上5个变化，会是今后房地产商常态的经营状态。
所以，不要担心这次房地产阵痛，阵痛恰恰是中国房地产发展到现阶段比如带来的拐点，拐点过后，将是房产商良性循环的开始。并且，新阶段不仅仅是靠政府约束，政府约束是一个导向性的，更多的是靠市场自身形成一个良性循环，到那个时候，才是真正的房住不炒时代。
最近看到一个短视频，是黄奇帆教授与我的前老板《财经》杂志社长王波明的对话。黄老先生对于中国经济和中国房地产市场现在的走向，以及房产商软着陆的姿态表达了自己的观点，我看了有种深深的认同感。我深觉，有必要把黄老的观点梳理成文字，方便更多关注中国房地产的人士查阅。无论什么样的商品，最终都是要回归到供需关系上来。中国的房地产开发已经进入到
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